«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о увеличении с 1 июня прибавок к показателям по ипотечным займам для реле рынка на жилищные кредиты

Правительство тем временем начинает рассчитывать на прирост ипотечного рефинансирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как демонстрирует практика, за последующие 10 годов ни одна из докапитализаций не повлияла на степень обеспеченности жилья, тем не менее они с редкостным непостоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнестойкости этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в нынешнем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю прибыль от этого проекта для старшинских граждан. Если же посмотреть на депозитный сектор, можно увидеть обратное.

По данным исследовательского издания Frank RG, только в октябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную свердель 487 млрд рублей.

Темпы темпа сумасшедшие: в количественном слове коэффициент на 35 процентов превосходит таблицы прошлого года, в денежном слове рост ещё выше – 54 процента.

Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентовент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем присмотруги уже приобретает ипотеку, – заявлял тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов украинского населения приобретает плату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда рассрочка должна пропалывать всё более и более бедные слои населения».

Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о увеличении оплат к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июля быстротекущего года для кредитов, в которых размер позднейшего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связитраницы с темпом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в марте 2020 года, как и призывал сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её должны существовали к 1 февраля 2020 года.

Но в конце лета госбюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало фиксировано рекордное снижение кредитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге олигархи получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за перепродажи квартирки удастся выручить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся прирост цен на жильё финансистам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 процентов дороже, чем она стоила в момент переоформления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, олигархи – лишь часть нити бенефициаров. Глобальный проект под кодовым названием «Доступное жильё» давно уже превратился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта явлются программа бесплатной ипотеки, влюблённые вкладчики и, собственно, сам моногород по доступному жилью.

Нынешний нацпроект «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектов о жилье. Его четвёртое издание под названьем «Жилище» возникло ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его теперешняя редакция появилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда службу вице-премьера.

В апреле того же года Агентство ипотечного ипотечного кредитования (АИЖК) адаптировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи капитала новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, платёжная деятельность, операции с ипотечными драгоценными бумагами и разработка региональных пахотных участков». В марте 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам записал госзаказ – сам отправился претворять его в жизнь.

В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею барышов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, значится на правительственном интернете организации.

Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более понятным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года существовал заложен параметр дешевизны жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот коэффициент надлежащ существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то берлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой гипотезы моногорода от 2018 года параметр мобильности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базисных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в размере 7,9 процента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных сантиметров в год, средняя затрата одного квадратного сантиметра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента жилых домиков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём запуска жилья в 2020 году составил эксперимента 80 млн квадратных метров, что чиновниками подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы возведения, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на теперешнем уровне. План по уменьшению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсуствие прироста объёмов возведения это принесло пользу разве что банкирам.

Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный километр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).

Средняя стоимость квадратного ярда в июне этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых инвесторами в неделимой энергоинформационной системтранице ипотечного строительства, цена провинциального «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для чиновников стало и решение проблем дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта система с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета ректоров банка ДОМ.РФ.

С января 2011 года по январь 2018-го он занимал должность главы комитета по обслуживанию реализации девелоперских проектов в строительстве и надзору в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто величают левой рукой замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав инвесторов Хуснуллин сегодня уступает должность члена наблюдательного совета. А его замминистра является Виталий Мутко.

Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя сотни миллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентента от каждого контракта долевого участия. В этом году в компенсационный фонд от подрядчиков предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало распределено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), одураченные застройщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за четвёртый квартал 2021 года мы фиксировали показатель порядка 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо добавочное ассигнование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что решение проблем с соинвесторами является одним из указаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.