«Нам не отдадут проект в два раза дешевле, потому что мы «дочка»
— С прошлого года «Интеко» передали в банк плохих долгов, в компании сменился менеджмент. «Токсичный» банк — специфический акционер?
— «Траст» не «токсичный» банк, он называется банком непрофильных активов. Основная специфика — проблемы, с которыми столкнулись представители акционера и мы. Разобраться нужно было за очень короткое время. Мы пришли в конце мая и к концу года разработали новую стратегию. В остальном я бы не сказал, что есть отличия в работе, которую мы делаем сейчас, от той, которую я делал предыдущие 15 лет в компании с другими акционерами.
Но в силу того, что мы в госсобственности, есть специфика принятия решений. Например, закупки, которые практически соответствуют 223-ФЗ (регулирует закупки госкомпаний, естественных монополий и т.п. — РБК).
Естественно, если бы мы находились в частной собственности, часть решений можно было бы принимать проще. Но в чьей собственности находится компания, имеет весьма вторичное значение. Владение и управление — это разные вещи.
— У «Интеко» как квазигоскомпании появились преференции?
— Структура собственности добавляет стабильности в глазах покупателей. Не вижу, в чем еще могут быть преференции.
От Батуриной до «токсичного» банка
За тридцать лет «Интеко» несколько раз меняла профиль работы и три раза — собственников. Компанию основали Елена Батурина и ее брат Виктор, который позже вышел из бизнеса. В 1992 году муж Батуриной Юрий Лужков стал мэром Москвы, он оставался на этой должности 18 лет. Тогда «Интеко», которая занималась производством изделий из пластика, вышла на рынок стройматериалов и начала строить жилье в Москве и Подмосковье. В 2000-х компания входила в число крупнейших застройщиков столицы.
После отставки Лужкова в сентябре 2010 года у «Интеко» начались проблемы. Через год Батурина продала свои российские активы и уехала в Лондон.
Основным владельцем «Интеко» стал Микаил Шишханов. Совет директоров компании возглавил дядя Шишханова, основной владелец группы «Сафмар» Михаил Гуцериев. В 2017 году Бинбанк, основным владельцем которого был Шишханов, обратился к Центробанку с просьбой о санации. Акции «Интеко» перешли на баланс ЦБ, а затем к государственному банку «Траст», в котором собраны непрофильные активы санируемых банков.
— Взаимоотношения с банками стали проще, с «Открытием», например?
— Процентная ставка такая же, как и для других коммерческих заемщиков. И акционер нам постоянно говорит про рыночную систему координат. Никто не даст нам делать проекты без экономической целесообразности. Нам не отдадут проект в два раза дешевле, потому что мы «дочка». Покупатель голосует рублем, неважно, чьих ты будешь.
«Мы начинали роуд-шоу, когда Moody’s повысило рейтинг России, а закончили, когда был арестован Ходорковский»
— Что прописано в вашей новой стратегии?
— По обороту компания должна в горизонте до 2023 года как минимум удвоиться — выйти на оборот минимум 40–45 млрд руб. в год. Основой нашего бизнеса будет Москва.
По большому счету цель — создание компании институционального качества. Примеров больших успешных компаний много, но примеров создания относительно крупных компаний институционального качества, способных как быть проданными на публичных рынках, так и быть проданными любому стратегу или финансовому инвестору, немного. Перед банком непрофильных активов стоит цель — создание акционерной стоимости. А мы должны создать инфраструктуру и предпосылки для возможности выхода акционера.
— К марту должна быть проведена оценка активов в «токсичном» банке. Во сколько оценили «Интеко»? Сколько компания должна стоить к 2023 году?
— К 2023 году без учета долга компания должна стоить от 30–35 млрд руб.
— Как планируете расплачиваться с долгами?
— Сокращение долгов — одно из условий создания компании мечты, у которой в кредитном портфеле только проектное финансирование. Когда мы сюда пришли, долг компании был больше 30 млрд руб. Существенная часть этой суммы в этом или следующем году будет конвертирована в капитал. Сейчас у компании есть два крупнейших кредитора. Первый — банк «Открытие», который предоставляет компании проектное финансирование. Это бывший долг Сбербанка, рефинансированный в июле прошлого года, — чуть более 14 млрд руб.
Вторая часть — долг, консолидированный на балансе «Траста». Это акционерный долг, о нем и идет речь, когда я говорю о потенциальной конвертации. Этот долг не обслуживается — ни тело, ни проценты.
— Когда будет возможна продажа «Интеко»?
— Это вопрос к акционеру, потому что у него есть возможность выйти в любой момент. Другое дело, позволит ли рынок это сделать.
Не обязательно, что акционер выйдет именно в 2023 году. Частичный выход возможен и до этого. Но также не исключено, что мы можем оказаться в ситуации, когда продажи масштабных проектов просто невозможны из-за геополитики.
Я лично считаю, что ситуация будет меняться к лучшему, могут появиться разные возможности для выхода акционера, начиная от публичных рынков, заканчивая продажей стратегическому инвестору или комбинацией этих факторов.
— Вы имеете в виду IPO?
— IPO — один из сценариев для выхода акционера, над которым мы будем активно работать. Мы рассматриваем в рамках стратегии различные сценарии реализации акционерной стоимости, в том числе IPO. Это один из наиболее вероятных способов дальнейшего развития для нас. Кто бы сейчас что ни говорил.
У меня в этом смысле есть ощущение дежавю. Большинство экспертов будут мне оппонировать, говоря о том, что сценарий публичного выхода невероятен. Но я очень хорошо помню 2001 год, когда я к своему тогдашнему руководителю пришел с идеей создания первой публичной компании с листингом на Западе и фокусом на российскую недвижимость (Eastern Property Holdings Ltd. — РБК). У меня заняло два года, чтобы это сделать. Мне тогда говорили ровно то же самое: это невозможно.
— Сколько вы рассчитываете привлечь на IPO?
— Предугадать возможность или невозможность предполагаемого размещения — это лотерея. В 2003 году мы начали роуд-шоу в день, когда Moody’s повысило суверенный рейтинг России, и планировали собрать $100 млн. Закончили мы роуд-шоу на следующий день, после того как был арестован Ходорковский и в Financial Times вышла большая статья Property rights in Russia at risk («Права собственности в России в опасности». — РБК). А мы собирали деньги на property-историю, компанию для инвестиций в недвижимость. Вместо $100 млн мы собрали $36 млн. Сейчас активы этой компании — $1 млрд. Поэтому все очень относительно — это вопрос уверенности людей, которые делают то, что они делают, и инвесторов, которые готовы в эту идею поверить. Наша задача сделать все, что от нас зависит. Дальше должен быть элемент удачи и стечения объективных макро- и микроэкономических факторов.
Если сохранится геополитическая ситуация и возможностей для инвестирования вне России будет не так много или местные игроки по тем или иным причинам не захотят вкладывать вне России, где тогда инвестировать, если не здесь?
— В каком объеме возможен частичный выход «Траста» из капитала компании до 2023 года?
— Часто публичному размещению компании предшествует привлечение финансового инвестора, рынки это хорошо воспринимают. В 2022 году может появиться потенциальная возможность продажи профильному инвестору миноритарного пакета, до 25%, по чуть более привлекательной оценке, чем тот уровень капитализации, к которому мы стремимся. Акционер, я уверен, будет это рассматривать.
— Среди акционеров «Интеко» есть «Сбербанк инвестиции» с 7,5% акций и миноритарии с 5%. Они тоже выходят из капитала?
— Я допускаю, что доля «Траста» вырастет в результате конвертации долга в капитал. Со «Сбербанк инвестициями» об этом есть конкретная договоренность. У «Интеко» есть небольшой объем задолженности перед ними, который пока сохранился и в графике будет погашен до 2022 года. После того как задолженность будет погашена, эти акции перейдут к «Трасту».
— У кого остается 5% компании?
— Я предполагаю, что это бывший менеджмент.
Сколько строит и продает «Интеко»
Регионы присутствия: Москва, Ленинградская область и Ростов-на-Дону. Выручка за 2018 год — около 20 млрд руб. (на 4% больше, чем в 2017 году), из них Москва — более 13 млрд руб., Ростов-на-Дону — 6,5 млрд руб. и Ленинградская область — 1 млрд. За 2018 год компания продала около 166 тыс. кв. м (+27% к 2017 году).
В 2019 году компания запланировала рост выручки и объемов ввода, в том числе в Москве на 12–14% и в Ростове-на-Дону более чем на 25%. В Москве в 2018 году компания ввела в эксплуатацию 40 тыс. кв. м, в Ростове-на-Дону — около 103 тыс. кв. м.
«Наша основная проблема — истощающийся портфель»
— В «Интеко» проходили сокращения?
— В целом по группе было сокращено минимум 25% штата. По Москве больше. Было убрано дублирование функций, сокращены позиции без понятного функционала.
Есть ряд функций, которые компания ввела самостоятельно, но в наш бизнес-план они не вписались. Например, одна из компаний была генеральным подрядчиком на проектах «Интеко» в Москве, но генподрядом мы больше заниматься не планируем. Если говорить не о количестве людей, а о деньгах — произошло общее сокращение затрат минимум на 21–22%. Эта работа будет продолжена.
Наша цель — превратиться в компанию, которая генерирует инвестиционные идеи, управляет ими, но не является проектировщиком и генподрядчиком. Быть инвестором и своим же строителем — это конфликт интересов.
— Вы сохраните производство стройматериалов в Ростове?
— Да, это единственный регион, где есть производство. В Ростове мы занимаемся индустриальным домостроением, и наличие собственной производственной цепочки имеет смысл.
— Какой земельный банк должен быть у компании к 2023 году?
— Портфель проектов — около 700 тыс. кв. м, это проекты в разных стадиях с разрешительной документацией. Мы предпочитаем не говорить просто о земельном банке. Есть проекты, на которые у компании есть разрешения, а есть земли, которые хотелось бы превратить в проекты. Если объединять то и другое, мы, вполне вероятно, сможем и 4 млн кв. м показать. В группу входит, например, ДСК-7, бывшая производственная площадка в Москве с потенциальным объемом строительства в сотни тысяч метров. Но мы пока не можем говорить, что это часть нашего портфеля.
Есть около 700 тыс. кв. м в Ростове и 400 тыс. кв. м в Ленинградской области, есть также большая площадка в Санкт-Петербурге, которую мы планируем развивать в будущем. И в Москве два проекта, продажи в которых начнем весной, общей площадью около 450 тыс. кв. м, продаваемой — 250 тыс. кв. м. Это «Волынская» и проект на Аминьевском шоссе, где еще около 30 тыс. кв. м полезной площади мы передадим городу по программе реновации.
— В другие регионы планируете идти?
— Рассматриваем только Петербург
— Сейчас в стадии строительства около 300 тыс. кв. м?
— Да. Наша основная проблема — истощающийся портфель. Мы решим ее в течение года-двух. Сейчас смотрим на комплексные проекты, хотя могут быть и площадки в центре относительно небольшой площади в исторических местах. Рассматриваем приобретение площадок на открытом рынке. Также будет один-два проекта, которые мы планируем купить у акционера. Минимум один из них будет знаковым для нас с точки зрения местоположения и стратегической ценности.
— Ваши проекты сильно подорожали из-за перехода на эксроу-счета?
— Эта схема создает дополнительные затраты на фазе девелопмента, но общий финансовый результат проекта кардинально не поменяется. Удорожание кто-то оценивает в 5–6%, кто-то — в 10–12% и больше, мы — где-то посередине.
— На сколько придется поднять цены на начальных этапах строительства? Как это повлияет на спрос?
— Одна из основных наших стратегических целей — уйти от продажи просто квадратных метров к предложению среды обитания со своим образом жизни. Тогда возможно получение премии от 5 до 15% и даже больше к среднерыночному показателю. Если просто говорить все время про объемы, объемы, объемы, кто-то не сможет отыграть даже 10%, потому что не будет достаточного качества.
Но в 2019 году мы не планируем повышать цены. Достаточно сложно сегодня понять, какая будет конъюнктура и какова будет реакция рынка на законодательные изменения. Кто-то будет демпинговать первые полгода, кто-то, наоборот, заявляет о повышении цен на 20%. А мы взяли время на сбор данных по рынку для принятия решений.
Что известно об Александре Николаеве
Александр Николаев родился 3 августа 1975 года, окончил МГИМО в 1997 году по специальности «международное право».
В 1996–2003 годах работал в управляющей компании Smith Management LLC. Пришел ассистентом портфельного управляющего развивающихся рынков, через три года стал управляющим директором этого направления.
2003–2018 годах — управляющий директор по России и СНГ Valartis Group AG, член инвестиционного комитета Eastern Property Holding Ltd.
С июня 2018 года — президент ГК «Интеко».
