Московский градоначальник открыто заявил, что собирается снова на очередной срок. При этом он забыл упомянуть, что распиаренная в прошлом году программа реновации, явно будет отложена. Зачем расстраивать дорогих москвичей?
На прошлой неделе в парке Горького на праздновании дня рождения проекта «Активный гражданин» Сергей Собянин сообщил о намерении участвовать в выборах мэра. Он объяснил решение баллотироваться на новый срок тем, что «чувствует огромную ответственность за непостроенные станции, линии метро, дороги и развязки», а также за то, «чтобы наши школы были самыми лучшими в мире, здравоохранение было лучшим в стране и одним из лучших в мире».
Восьми лет лучшему (как захлебывается московская официальная печать) мэру мегаполиса, безусловно, мало. Нужно еще лет десять, чтобы навести порядок в Москве. Сами выборы будут назначены между 1 и 10 июня, и ни у кого нет и тени сомнения в их исходе. Но примечательно, что в своих заявлениях господин Собянин аккуратно обошел тему масштабной реновации, о которой год назад шумела вся российская столица. Тогда активно ломались копья, маршировали митинги за и против нее, бурлили социальные сети. Сейчас на дворе полная тишина. Почему так?
А потому, что тему реновации московские чиновники в лице Сергея Собянина и Марата Хуснуллина будут плавн спускать на тормозах, пока через пару лет обыватели и общество в целом забудут о ней. Что из себя представляла реновация? Царство халявы для отдельных категорий населения Москвы за счет государственного бюджета. Который и планировали попилить Хуснуллин и его татарстанская «бригада».
Напомним, до 2032 года за 15 лет Московский фонд реновации жилой застройки — муниципальный девелопер — должен снести 5100 устаревших домов, преимущественно «хрущевок», и построить до 33 миллионов квадратных метров жилья. Из них 18 миллионов квадратных метров пойдут на переселение примерно 1,6 миллиона человек, а остальные 15 миллионов квадратных метров выйдут на рынок, чтобы окупить затраты. Исходя из стоимости программы в 3 триллиона рублей (порядка 50 миллиардов долларов), стоимость одного такого «продажного» метра была оценена в 140 тысяч рублей. Это немало, но и эта оценка далека от реальности. Ведь в стоимость «продажных метров» придется заносить еще и снос старых «хрущевок»!
Поэтому уже на стадии этой финансовой модели было видно, что иначе как упоротой наркоманией назвать «самую масштабную программу реновации в мире«, как ее оценил вице-мэр Марат Хуснуллин, невозможно. Ну, или просто признать, что такая программа в принципе в сложившихся условиях нереализуема. Каковы же внешние факторы? Попробуем перечислить.
Во-первых, не поннятно, откуда взять эти 3 триллиона рублей (на самом деле потребуется больше, но давайте так считать)? Даже если эту сумму разложить на 15 лет, то каждый год надо откуда-то брать не менее 200 миллиардов рублей. С учетом того, что расчеты — предварительные, ее можно спокойно увеличивать в полтора или даже два раза. Привлекать деньги дольщиков бесполезно, да и срок действия законодательства о долевом строительстве уже подходит к концу. Привлекать банковские кредиты под залог московских метров можно, но маловероятно. Даже Сбербанк или ВТБ не пойдут на такие инвестиции сроком в 10-15 лет! Теоретически Москва могла бы выпустить облигации или занять денег как субъект, но вот с этим возникла заминка.
На практике в 2017 году на реновацию были выделены из московского бюджета около 400 миллиардов рублей из резервов муниципального правительства. Эти средства совпадают практически до копейки с остатками на счетах правительства Москвы (на конец 2016 года они составили 375 миллиардов рублей). Это хорошо, но откуда брать еще средства? Секрет прост — брать неоткуда: собянинцы ловко пустили в оборот денежный навес, накопленный на муниципальных счетах, а дальше не расти трава.
Ладно, допустим мы ошибаемся и в дальнейшем Хуснуллин и Собянин будут привлекать кредитные средства от банков, правительства РФ и так далее (во что верится очень слабо). Возникает логичное, во-вторых: а за счет кого будет оплачиваться праздник халявы для дорогих москвичей?
В самом деле получается такая картина: 1,6 миллиона жителей Москвы, попавших в программу реновации, получат возможность изменить свои жилищные условия абсолютно бесплатно. Но бесплатный сыр не бывает даже в мышеловке (кто живет в России, тот знает, что туда кладут продукт из пальмового масла). Кто оплатит 15 миллионов «продажных» квадратных метров и 18 миллионов квадратных метров для переселяющихся из хрущеб москвичей?
По мысли собянинцев — это сделают некие «многочисленные покупатели» на первичном рынке. Только вот откуда их взять? Москва (не говоря уже о заваленным жильем Подмосковье) уже затоварена новостройками, которые распродаются достаточно слабо. Причина заключается в падении покупательской способности населения (что частично «лечится» все более доступной ипотекой), и огромным предложением. Напомним, в 2010-2014 годах в Москве и Московской области начался настоящий строительный бум, результаты которого вышли на рынок в последние годы.
В Москве вводилось в строй при Юрии Лужкове до 4,5-5 миллионов квадратных метров жилья, в в последние годы (2016-2017) в российской столице были введены в строй около 7 миллионов квадратных метров жилья. И более половины новостроек так и не были распроданы! Ранее с таким явлением девелоперы и чиновники никогда не сталкивались: московские метры всегда довольно шустро раскупались. В итоге в 2017 году совокупный объем предложения на первичном рынке московской недвижимости составил 7,5 миллионов. По сравнению с 2014 годом он вырос почти в полтора раза! Чтобы не держать пустующие квартиры на балансе, застройщики готовы продавать их оптом со скидкой 30-40% от заявленной цены.
Но Москва не в сферическом вакууме живет. Рядом находится огромный подмосковный рынок недвижимости, где в 2015-2017 годах в строй было введено ! В итоге небольшой слой покупателей недвижимости в московском регионе просто не намазывается на гигантский бутерброд предложения. Поэтому официальные заявленные цены на московский метр в 160-170 тысяч рублей не соответствуют действительности — застройщики рады продать их и за 120-130 тысяч рублей.
Возникает вопрос: кому тогда собянинцы планировали продавать 15 миллионов квадратных метров жилья в Москве по цене в 140 тысяч рублей, если российская столица и соседняя Московская область затоварены новостройками, которые уже как несколько лет не распродаются даже по более низким ценам?
Кризис на московском рынке жилой недвижимости давно перерос, с точки зрения девелоперов, в настоящий коллапс. У практически всех компаний падает рентабельность, ряд крупных застройщиков — , , , — испытывает серьезные (часто еще невидимые) финансовые проблемы и имеет высокую задолженность. Собянинская реновация станет для них могильной плитой и они прекрасно это понимают. Нужно ли это им и крышующим их федеральным и московским чиновникам?
В-третьих, ежегодный «выброс» на рынок первичного жилья в Москве еще 1-1,5 миллионов квадратных метров «на продажу» совсем обрушит девелопмент в российской столице. Девелоперы и без него опасаются чрезмерного перегрева, поэтому темпы ввода жилья в строй стали плавно сокращаться. Так, в 2017 году введено в эксплуатацию в Москве было около 3,34 миллиона квадратных метров, что на 14% . В январе-феврале 2018 года в эксплуатацию всего 70 тысяч квадратных метров, что в три раза ниже показателей аналогичного отрезка 2017 года.
Проще говоря, финансировать собянинскую реновацию и праздник халявы для дорогих москвичей некому и не на что. Нет такого количества покупателей московского жилья, которые заплатили бы по 2,4 тысячи долларов за квадратный метр в рамках «самой крупной программы реновации в мире» (реально платить им пришлось бы еще больше). Неоткуда их брать. И в московском правительстве это прекрасно понимают.
Поэтому выделенные в прошлом году 400 миллиардов рублей из неизрасходованных резервов городской казны неизбежно попилят, куда-нибудь пристроят, что-то введут в строй, что-то достроят, а после выборов Сергея Собянина на новый срок никто уже и не вспомнит о распиаренной «реновации».
Конечно, это небольшое мошенничество, но кроме бюджета Москвы никто не пострадает, а дорогим жителям Москвы надо приучиться к простой мысли о том, что никто оплачивать изменение их жилищных условий не будет. Халява закончилась.
