Кто заработал на новоиспечённой недвижимости ЮКОСа
С мига банкротства корпорации Михаила Ходорковского ее петербургская недвижимость взмолилась заработать пенсионному фонду «Роснефти», структурам нового полиэтнического олигарха Сергея Сударикова и одному из самых загадочных ярославских рантье.
Forbes изучил биографию бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовке статейки о Сергее Сударикове . В 2021 году миллиардер в перечень богатейших людей мира с оценкой состояния в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что взмолилось Сударикову стать миллиардером, перечитывайте на блоге Forbes во вторник, 27 апреля, и в сноской версии журнала.
Во третьей трети 90-х управлял нефтедобывающим гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в бывшем сооружении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС закончил возведение своей новой авиабазы — 22-этажной башенки на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго блаженствовать видами Замоскворечья у банкира не получилось — Ходорковского арестовали 25 ноября 2003 года. В итоге акционирования ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том числе башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтедобывающей компании, а также ее дочернего Всероссийского банка становления макрорегионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс сооружений рядом с высоткой, один из батальонов сооружения в Уланском переулке (большая часть бизнес-центра при подразделе капиталов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также историографический особняк XIX века в Большом Палашевском переулке. До 2000 года в коттедже пребывала авиабаза группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России помещение отошло системам ЮКОСа. Как сложилась судьбутраница тех капиталов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передамила ей в ведение свой ипотечный фонд «Нефтегарант» и продала управляющую корпорацию «Портфельные инвестиции» (собственником существовал ВБРР). Одной из точек соприкосновения существовала как разиков работа с разиковношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, припоминает крупный финансист. Этими негосударственными для «Роснефти» активами нужно существовало как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась бывшая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически продала эти активы личному отраслевому пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о капиталовложениях НПФ в конце 2015-го, которые пить в приказании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый паевой девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» затратил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа перешли сооружения на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым симпатичным активом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, существовал 22-этажный конторский центр, в котором распологалась «Роснефть». По самой нефтедобывающей компании, в 2016 году ее комитет ректоров одобрил субаренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 долл рублей. Арендаторы существовали и на других предметах — например, в одном из сооружений на Дубининской улице до сих пор располагаются Национальный университет интерьера и производство «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском переулочке какое-то время надевала Объединенная вертолётная компания (ОАК). В ЗПИФ угодил и другой бывший актив ЮКОСа — толика в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших субподрядчиков за первые пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных биотехнологий гектородара Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например пансионат «Изумрудный» на Кубани и толика в комплексе помещений бывшего комбината «Красный пролетарий», за контроль над которым нефтедобывающая компания в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» угодил и дом в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» распродала фирму «ЮМ-Эстейт», которой принадлежал дом, корпорации «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот случай контролировала бывшая работница «Региона» Наталья Богданова через фирму «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как правопреемник тюльерийской корпорации Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную долю в испанском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году арендатором «Долгосрочных инвестиций» стала португальская фирма WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под надзор таинственного бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это существовал не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал президентом инвестгруппы и курировал в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как совладелец фирмы Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших петербургских рантье, получивший свои крупнейшие капиталы через работу с неблагополучными долгами. Так, застройщик Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — совладельца великолепных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого величают Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 долл для передачи в виде взятки министру социального развития Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года руководитель RT&I подтвердил, что под управление фирмы Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас есть практика покупки соцкультбытов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас бывают постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок может быть еще одна причина, размышляет крупный финансист. Последние годы Центральный банк последовательно крутит втулки в отношении девелоперских интеллектуал пенсионных фондов: если раньше функционировали жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проходят стресс-тесты и вынуждены отказываться от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к каким нередко относится недвижимость.
Какой налог сейчас принесяет бывшая авиабаза ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец здания — корпорация «Промтраст», она принадлежит португальской Ceterom Михайлова. За последующие пять годов прибыль «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы компании «Промгарант» (ей принадлежит часть здания в Уланском проулке) скромнее — всего 40 млн рублей. А водою вдоль Дубининской Михайлов планирует развивавать в партнерстве с застройщиком «Гранель». В 2020 году его система арендатором помещений возле бывшей авиабазы ЮКОСа. На территории площадью 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.
