«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о увеличении с 1 июня надбавок к показателям по ипотечным займам для перемешивания рынка на жилищные кредиты

Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он надлежащ уменьшить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как показывает практика, за предыдущие 10 годов ни одна из подпрограмм не повлияла на злокачественность открытости жилья, тем не менее они с редкостным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнеспособности этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в нынешнем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проектента для старшинских граждан. Если же просмотреть на финансовый сектор, можно увидеть обратное.

По данным социологического издания Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную свердель 487 млрд рублей.

Темпы притемпа сумасшедшие: в количественном слове притемп на 35 процентовентов превосходит цифры будущего года, в денежном слове темп ещё выше – 54 процента.

Львиная доля всех поданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году экономисты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда октябрбыл возможности для роста. «Сейчас каждое восьмое домохозяйство с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – заявлял тогда главнейший аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов полиэтнического населения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда рассрочка надлежаща окучивать всё более и более бедные слои населения».

Сегодня банки с решимостью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в результате отказывают от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком низкая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами прикинули и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о снижении льгот к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 сентября истекшего года для кредитов, в которых размер изначального платежа составил лишь 15–20 процентов. Однако заворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связитраницы с ростом цен. В этом моменте её стоило бы закрыть ещё в сентябре 2020 года, как и призывал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи существовали к 1 декабря 2020 года.

Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное снижение финансовых вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге олигархи получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в случайе акционирования посетителя за закупки квартирки удастся вызволить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся прирост расценок на жильё финансистам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в случай переоформления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, олигархи – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под кодовым названием «Доступное жильё» давно уже превратился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта становятся программа бесплатной ипотеки, одураченные инвесторы и, собственно, сам нацпроект по недоступному жилью.

Нынешний моногород «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкорнацией проектов о жилье. Его первое издание под наименованием «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его теперешняя газета вышла в 2018 году. Трижды обновлённый моногород презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.

В ноябре того же года Агентство ипотечного ипотечного рефинансирования (АИЖК) отформатировали в ,новую структураницу – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, финансовая деятельность, процедуры с ипотечными ценнейшими бумагами и реализация региональных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам сочинил нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.

В конце прошлого года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется доводить до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не богатая – в 2020 году сумма уплаченных ею доходов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном сайте организации.

Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В концепции госзаказа от 2012 года существовал заложен параметр недоступности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартирку улицей 54 прямоугольных метра. В 2017 году тот показатель надлежащ существовал составить 2,1 года. По следк составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то возьмлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года параметр дешевизны исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в размере 7,9 процента, наращивание объёмов запуска жилья до 120 млн прямоугольных метров в год, средняя цена одного квадратного ярда жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента многоэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что госслужащими подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы проектирования, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на былом уровне. План по уменьшению ипотечной доходности удалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутсвие прироста объёмов проектирования это принесало пользу разве что банкирам.

Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный сантиметр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).

Средняя себестоимость прямоугольного ярда в феврале этого года на спросе Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых подрядчиками в единной энергоинформационной структуре ипотечного строительства, рентабельность провинциального «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для чиновников стало и решение проблемм дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – организаторов ипотечного строительства. Формально эта структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.

С ноября 2011 года по февраль 2018-го он занимал должность главы комитета по обслуживанию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в сфере ипотечного проектирования в Москомстройинвесте. Его часто величают левой ладонью замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает должность зампредседателя проницательного совета. А его замначальником становится Виталий Мутко.

Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя десятки миллиардов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процента от каждого договора ипотечного участия. В этом году в единовременный фонд от застройщиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентентов объектов строится по старым моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые застройщики будут появляться, – декларировал на днях Константин Тимофеев. – Только за ..первый микрорайон 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на позавчерашний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо добавочное ассигнование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что постановление проблем с соинвесторами ,является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.